Mercado inmobiliario en Greenwich CT: actualización de otoño 2026

El informe de agosto de la Greenwich Association of REALTORS contó 37 cierres de casas unifamiliares, frente a 58 en agosto de 2025. El precio mediano de venta saltó 41% hasta $3,950,000. Las casas promediaron 17 días en el mercado, contra 55 un año antes, y se vendieron al 103.6% del precio de lista. Solo salieron a la venta 17 casas unifamiliares nuevas durante el mes.

Mark Pruner, de Compass, puso la cifra de ventas en contexto en el Greenwich Sentinel. Agosto de 2009, en plena Gran Recesión, tuvo 36 ventas. Antes de este año, el segundo agosto más bajo fue 2011, con 55. El promedio de agosto de los últimos diez años es 72. Su lectura es que en 2009 y 2011 faltaban compradores, mientras que en agosto de 2026 faltaron casas: Greenwich empezó septiembre con 75 casas en venta, 22% menos que el mínimo histórico anterior de un mes de agosto.

Toma la cifra de $3.95M con cuidado. Con 37 ventas, unos pocos cierres grandes mueven mucho la mediana. La cifra acumulada del año es más estable: hasta julio se cerraron 305 casas unifamiliares con una mediana de $3,602,000, 14% más que los $3,150,000, según cifras del Greenwich MLS publicadas por el Greenwich Streets Team. El volumen de ventas hasta julio (305) fue casi idéntico al de 2025 (304), así que la subida vino del precio.

El 1 de septiembre el Greenwich MLS mostraba 80 casas unifamiliares en venta, además de 26 condominios y 12 terrenos. Cómo se reparten esas 80 por precio importa más que el total, porque el pueblo se comporta como dos mercados distintos. Los conteos de inventario de esta página no coinciden porque cada fuente contó de forma diferente: la Greenwich Association of REALTORS reportó 83 casas activas a fines de agosto, el Greenwich MLS mostró 80 el 1 de septiembre y Pruner contó 75 a comienzos de septiembre.

Conteos del Greenwich Streets Team (Greenwich MLS, 1 de septiembre de 2026). La fila de $4M a $8M es el resto de las 80 casas en venta.

En la mayoría de los rangos de precio por debajo de $10 millones, Pruner dice que los meses de inventario hoy se miden en semanas. El extremo alto está más suelto: 6.9 meses de inventario por encima de $10 millones. Incluso ahí, ya se vendieron 21 casas por más de $10 millones este año, frente a un promedio histórico de 14 en todo el año. Las ventas entre $6.5 millones y $10 millones casi se duplicaron, 41 hasta agosto contra 21 un año antes, algo que Pruner atribuye en parte a compradores que bajan del nivel de más de $10 millones.

¿Por qué hay tan pocas casas en venta? Pruner señala a jubilados que casi no tienen opciones más pequeñas a las que mudarse, el impuesto a las ganancias de capital de Connecticut de hasta 6.99% y el impuesto estatal de transferencia (conveyance tax) de 2.5% sobre ventas de más de $2.5 millones. Si vas a vender una casa en otro lugar para financiar tu compra en Greenwich, revisa las cuentas de impuestos a la propiedad de Greenwich con el nuevo avalúo antes de fijar un presupuesto.

Riverside, Old Greenwich y Cos Cob tienen cada uno una estación de Metro-North, y el Greenwich Streets Team dice que estas zonas dentro del pueblo son la parte más apretada del mercado, sobre todo por debajo de $4 millones.

Cos Cob tuvo la mayor alza de precio y la caída más pronunciada en volumen: 27 ventas hasta julio contra 38 un año antes, porque salió muy poco a la venta. Sigue siendo la más económica de las tres, pero una “casa para empezar” ahí ahora significa una mediana de $2.4 millones. Compara las zonas lado a lado en la guía de vecindarios de Greenwich.

Los compradores que no encuentran una casa están comprando condominios. Hasta julio hubo 115 cierres de condominios y co-ops, 25% más que los 92 anteriores, y la mediana superó el millón de dólares por primera vez, con $1,075,000. En agosto, la mediana de condominios y co-ops de la GAR fue de $1,162,500 en 14 ventas, y los nuevos condominios en venta casi se duplicaron, de 11 a 21.

Eso hace de los condominios la única parte de Greenwich donde la oferta está subiendo. Los 26 condominios en venta el 1 de septiembre fueron la cifra más alta de cualquier momento de 2026, frente a un promedio del año de cerca de 17, y tardan alrededor de 55 días en venderse. Eso sí, lee la letra chica de la lista. Pruner contó 31 condominios y co-ops en venta a comienzos de septiembre, cinco de ellos co-ops y cuatro de los “condominios” eran en realidad amarres para botes.

En nueve localidades del sur del condado de Fairfield, el informe de agosto de Matt Caiola (datos de SmartMLS) contó 346 ventas de casas unifamiliares, 6.7% menos, con una mediana de $1,408,500, 0.6% más. Cerca del 68% de esas casas se vendió por encima del precio de lista. La mediana de tiempo en el mercado subió a 20 días desde 15. Greenwich cae más fuerte en volumen que sus vecinos porque tiene menos para vender.

*SmartMLS no incluye las propiedades del Greenwich MLS, así que su cifra de Greenwich (17 ventas) está incompleta. Para Greenwich en sí, usa las cifras de la GAR de más arriba.

• Más casas en venta en septiembre, por poco tiempo. El año pasado el inventario de casas unifamiliares pasó de 99 casas a fines de agosto a 131 a mediados de septiembre, y por lo general vuelve a bajar hacia noviembre. Si quieres tener opciones, las próximas semanas son la ventana.
• Por debajo de $4 millones, prepárate antes de visitar. El 1 de septiembre había 34 casas unifamiliares en venta por menos de $4 millones en todo el pueblo. Consigue tu preaprobación, conoce tu cifra de impuestos y espera competencia en cualquier casa lista para mudarse.
• Por encima de $8 millones, puedes negociar. Con 24 casas en ese rango compitiendo por un grupo más pequeño de compradores, el Greenwich Streets Team dice que hay margen real en precio y condiciones, sobre todo en las casas que llevan tiempo en el mercado.
• Las rentas nuevas tardarán años. Benedict Court, un edificio de 120 unidades a una cuadra de Greenwich Avenue, inició obras el 18 de septiembre. El 40% de las unidades está reservado para hogares de ingreso moderado, con rentas limitadas a cerca de $2,000 por una recámara y $2,500 por dos recámaras. Se espera que termine en 2028, según Connecticut Public.

Si las cifras de arriba te descartan comprar de inmediato, renta un año mientras conoces los vecindarios. Nuestro desglose del costo de vida en Greenwich cubre impuestos, cuidado infantil y el pase del tren junto con la vivienda.