La ley de listados privados de Connecticut: qué cambia si compras o vendes en Greenwich

La Public Act 26-23 (Senate Bill 340, firmada por el gobernador Lamont el 27 de mayo de 2026) aplica a los agentes que representan al vendedor o arrendador de una propiedad residencial de una a cuatro unidades. El resumen de la Office of Legislative Research aclara que esto incluye "cualquier unidad individual dentro de un desarrollo de varias unidades" (any individual unit within a multiunit development). En cuanto ese agente empieza el mercadeo público, la casa tiene que estar disponible al mismo tiempo, o antes, en una plataforma de listados "justa, no discriminatoria y de acceso público".

Un listado activo en un servicio de listados múltiples (MLS) que opere en Connecticut cumple la regla. También cumple un sitio público de propiedades o cualquier otra plataforma con acceso público sin restricciones. Una plataforma que pide invitación, contraseña o inicio de sesión, o que está diseñada sobre todo para uso interno de una sola inmobiliaria o grupo afiliado, no cuenta.

El agente del vendedor también tiene que tratar igual a todos los posibles compradores o inquilinos: dar la misma información de la propiedad, responder consultas en igualdad de condiciones y ofrecer visitas en persona o virtuales en igualdad de condiciones, tenga o no agente el comprador. Después de una audiencia, una infracción puede costarle al agente la suspensión o revocación de su licencia, una multa de hasta $5,000 por infracción, o ambas.

La ley define el mercadeo público como la promoción por cualquier medio razonablemente accesible para compradores o inquilinos, agentes y el público en general. Da estos ejemplos:

• Mostrar el listado en un sitio web o plataforma digital de acceso público
• Promocionarlo en cualquier red social
• Enviarlo por correo electrónico a más de un destinatario a la vez
• Letreros que dirigen a las personas a un corredor de bienes raíces
• Publicarlo en el sitio web o la app de una inmobiliaria, o incluirlo en una red privada compartida por dos o más inmobiliarias o franquicias
• Anuncios digitales pensados para distribución pública

El quinto punto es el que más se comenta entre los corredores. Joanne Breen, presidenta del comité legislativo de Connecticut Realtors, le dijo a Real Estate News que la mayoría de los listados de Connecticut ya se promocionan en público, así que no espera un gran cambio para la mayoría de los agentes. La excepción es la firma que llama privado a un listado mientras lo hace circular entre dos o más compañías. Con la ley, esa casa también tiene que estar en una plataforma abierta, como un portal o el MLS.

La ley detalla lo que no cambia. El vendedor conserva la opción de vender con discreción. Según el texto, esto sigue siendo legal:

• Que el vendedor decida no promocionar en público y no poner la casa en ningún MLS
• Los listados privados, pocket listings y exclusivos de oficina, siempre que no se promocionen en público
• Que el vendedor le pida al agente promocionar la casa en privado o a un grupo limitado de compradores, dentro de la ley estatal y federal
• Que un agente le cuente a un agente de otra inmobiliaria sobre un listado privado que no se promociona en público
• Compartir la información de la propiedad con agentes de la misma oficina bajo el mismo corredor supervisor

Las inmobiliarias leen esa lista de forma distinta. Compass le dijo a Real Estate News que la ley protege la decisión del vendedor y que su programa de mercadeo See It First cumple con ella. Deanna Crooks, presidenta electa de la Greater Hartford Association of Realtors, le dijo al mismo medio que no cree que las plataformas privadas tipo "caja negra" respeten el espíritu de la ley. La ley no nombra a ninguna inmobiliaria ni programa, así que todavía no está claro cómo aplica a cada uno.

El vendedor que quiere quedarse fuera del mercado abierto firma un formulario "Seller Opt-Out of Real Estate Public Marketing" al firmar el contrato de listado. El texto está escrito en la ley y debe imprimirse en letra de al menos 10 puntos. El vendedor pone sus iniciales en cuatro declaraciones, que resumimos aquí:

1. Es posible que la propiedad no sea visible para muchos compradores ni para los agentes que los representan.
2. Renunciar al mercadeo público puede reducir la competencia, traer menos ofertas y afectar el precio y las condiciones finales.
3. Limitar las visitas o recorridos puede reducir todavía más el interés de los compradores.
4. El vendedor decide de forma informada y voluntaria, y tuvo la oportunidad de consultar a un agente y a un abogado.

Los arrendadores que quieren rentar una casa sin mercadeo público firman un formulario equivalente para arrendadores. Si vas a vender una casa en Greenwich para pagar tu siguiente compra, lee esas cuatro líneas antes de firmar.

Greenwich tiene su propio MLS, operado por la Greenwich Association of REALTORS y separado de SmartMLS. La GAR dice que su MLS es el origen de casi toda la información sobre casas en venta y precios de venta anteriores en el pueblo, así que es la plataforma donde llegará la mayoría de los listados de Greenwich que cumplan la ley.

El 1 de septiembre el Greenwich MLS mostraba 80 casas unifamiliares en venta, y solo 34 por menos de $4 millones (detalles en la actualización del mercado inmobiliario de Greenwich). Con tan poco en el mercado, una casa que solo circulaba entre inmobiliarias era una casa que muchos compradores nunca llegaban a ver. Ahora, una casa que se anuncia en público en cualquier lugar también tiene que poder encontrarse en una búsqueda.

• Crea alertas en un buscador del Greenwich MLS. Todo lo que tenga letrero, publicación en redes o correo masivo debería aparecer ahí o en un portal público al mismo tiempo.
• Pregunta por los exclusivos de oficina. Los listados privados todavía pueden moverse dentro de una oficina, y de agente a agente entre firmas, siempre que nadie los anuncie. Solo te enteras de esos si preguntas.
• Pregunta cuando algo no cuadre. Si ves una casa de Greenwich promocionada en redes sociales o con letrero pero no la encuentras en el MLS ni en un portal, pregúntale al agente del vendedor por qué.
• Haz el presupuesto completo. Llegue como llegue una casa al mercado, el costo de mantenerla es el mismo. Revisa los impuestos a la propiedad en Greenwich antes de hacer una oferta.

• Divulgación en condominios (PA 26-31). El reporte de condición de la propiedad que el vendedor entrega al comprador ahora incluye una declaración sobre las comunidades de interés común. En una comunidad de más de 12 unidades, le indica al comprador que pida el certificado de reventa y el reporte del fondo de reserva. En comunidades más pequeñas sin certificado de reventa, le indica consultar a profesionales del oficio, abogados, profesionales de bienes raíces, analistas financieros y otros residentes. La misma ley permite que los propietarios que tengan al menos el 20% de los votos pidan a la Superior Court una auditoría independiente de las finanzas de la asociación, a su propio costo y no más de una vez cada 12 meses (resumen de la OLR). Greenwich tenía 26 condominios en venta el 1 de septiembre, la cifra más alta de 2026, así que esta ley importa aquí.
• Cobro de servicios en los contratos de renta (PA 26-113). Un contrato firmado o renovado a partir del 1 de octubre no puede obligar al inquilino a pagar servicios cuando no hay un medidor separado para su unidad (texto de la ley). El arrendador todavía puede estimar el costo de los servicios e incluirlo en la renta.
• Multas por depósitos de garantía (PA 26-79). El comisionado bancario del estado ahora puede imponer multas civiles de hasta $100,000 por ciertas infracciones de las leyes de depósitos de garantía, según el reporte de la OLR sobre las leyes de vivienda de 2026.

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